KMK 20
Ortak Giderlere Katılma
Kat maliklerinin ortak giderlere ve giderler için toplanan avanslara katılma esaslarını düzenler. Geciken gider ve avans paylarında aylık %5 gecikme tazminatı hükmü bulunur.
Kat Mülkiyeti & Yönetim Rehberi
Apartman ve Site Yönetim Rehberi
Genel kurul nasıl yapılır? Aidat borcunda ne olur? Yönetici nasıl seçilir? Kiracı ve kat malikinin sorumlulukları nelerdir? 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında en çok merak edilen konuları sade ve anlaşılır biçimde derledik.
Güncel Yönetim Kılavuzu
634
Sayılı
Kat Mülkiyeti Kanunu
Kat Mülkiyeti Kanunu
Kanuni Dayanaklar
Site Yönetiminde Bilinmesi Gereken Temel Maddeler
Yönetim süreçlerinde sık karşılaşılan konuların önemli bir bölümü Kat Mülkiyeti Kanunu'nun aşağıdaki hükümleriyle bağlantılıdır.
Bilgilendirme Amaçlıdır
Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut uyuşmazlıklarda yönetim planı, kurul kararları, sözleşmeler ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
KMK 28
Yönetim Planı
Yönetim planı, yönetim biçimi ve kullanım esasları dahil pek çok konuda kat maliklerini bağlayan temel belgedir. Değişiklik için kural olarak kat maliklerinin 4/5 oyu gerekir.
KMK 29-30
Toplantı ve Yeter Sayı
Kat malikleri kurulunun toplantı zamanı, olağanüstü toplantı çağrısı, ilk ve ikinci toplantının yeter sayı esasları bu maddelerde düzenlenir.
KMK 34
Yönetici Atanması
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur. Yönetici sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir.
KMK 35
Yöneticinin Görevleri
Kurul kararlarının uygulanması, bakım ve onarım tedbirleri, ödeme süreçleri, alacak takibi, banka hesabı ve toplantı çağrısı gibi görevleri kapsar.
KMK 41
Yönetimin Denetlenmesi
Kat malikleri kurulu yöneticiyi sürekli denetleyebilir. Yönetim planında başka zaman öngörülmemişse hesapların üç ayda bir denetlenmesi esastır.
Rehber 01 • Karar Alma
Genel Kurul Nasıl Yapılır?
Kat malikleri kurulu, apartman ve sitenin temel karar organıdır. Toplantının zamanı, çağrı şekli ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması önemlidir.
KMK Madde 29, 30 ve 31
Kat Malikleri Genel Kurulu
01 Olağan Toplantı
Kat malikleri kurulu, yönetim planında gösterilen zamanda yılda en az bir kez toplanır. Yönetim planında tarih belirtilmemişse toplantı her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır. Toplu yapılarda ise kanunda ayrı toplantı periyodu öngörülmüştür.
02 Olağanüstü Toplantı
Önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle toplantı yapılabilir. Kanundaki bu çağrıda toplantı tarihinden en az 15 gün önce bildirim öngörülür.
03 İlk Toplantı Yeter Sayısı
İlk toplantıda kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının bulunması gerekir. Kanunda özel bir yeter sayı öngörülmemiş konularda karar oy çokluğuyla alınır.
04 İkinci Toplantı
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır. İlk ve ikinci toplantı arasında en az 7 gün bulunmalı; ikinci toplantı ilk toplantıdan itibaren en geç 15 gün içinde yapılmalıdır. Özel nisap gerektiren kararlar saklıdır.
Vekâlet Sınırına Dikkat
Bir kişi toplam oy sayısının %5'inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Toplantı Rehberi
Sık Kullanılan Karar Yeter Sayıları
Her karar için aynı çoğunluk aranmaz. Aşağıdaki tablo uygulamada sık karşılaşılan bazı temel kuralları özetlemektedir.
| Konu | Genel Kural | Dayanak / Not |
|---|---|---|
| İlk Toplantı | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım. | KMK Madde 30 |
| İkinci Toplantı | Özel nisaplar dışında katılanların salt çoğunluğu. | KMK Madde 30 |
| Yönetici Seçimi | Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu. | KMK Madde 34 |
| Yönetim Planı Değişikliği | Bütün kat maliklerinin 4/5 oyu. | KMK Madde 28 |
| Vekâleten Oy Kullanma | Bir vekil toplam oyların %5'inden fazlasını temsil edemez. | 40 ve daha az bağımsız bölümde en fazla iki kişiye vekâlet. |
Rehber 02 • Mali Disiplin
Aidat ve Ortak Gider Borçları
Düzenli aidat tahsilatı, apartman ve sitenin teknik, temizlik, güvenlik ve diğer ortak hizmetlerinin sürdürülebilmesi açısından kritik öneme sahiptir.
KMK Madde 20 ve 22
Aidat & Mali Yönetim
Gecikme Tazminatı
KMK Madde 20 uyarınca gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Aidat Borcu Takip Edilebilir mi?
Kanun, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinin dava veya icra takibi yoluna başvurabilmesine imkân verir.
Kiracının Sorumluluğu Var mı?
Bağımsız bölümden kira, oturma hakkı veya başka bir nedenle devamlı yararlanan kişi de belirli şartlarla ortak gider ve avans borçlarından müştereken ve müteselsilen sorumlu olabilir. Kiracının KMK Madde 22 kapsamındaki sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır.
Kanuni İpotek Hakkı
Kanunda belirtilen şartların oluşması halinde, ödenmeyen ortak gider borçları için bağımsız bölüm üzerinde diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkının tescili gündeme gelebilir.
2026 Mevzuat Güncellemesi
İşletme Projesinde Yeni Dönem
2026 yılında yapılan değişikliklerle işletme projesinin hazırlanması ve genel kurulda onaylanmasına ilişkin hükümler güncellendi.
2026
KMK Madde 37 Güncellendi
7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonrasında işletme projesinin genel kurul tarafından onaylanması esas hale getirildi.
✓ İşletme projesi
kat malikleri genel
kurulunda onaylanır.
✓ Kabul edilmiş işletme
projesi yoksa yönetici
gecikmeksizin geçici
işletme projesi hazırlar.
✓ Geçici proje en geç
üç ay içinde genel kurulun
onayına sunulur.
✓ Projede tahmini yıllık
gelir-gider, kat maliklerine
düşecek tutarlar ve
avanslar gösterilir.
✓ Mevcut işletme projesi
bulunan durumlarda geçici
proje bedeline ilişkin
yeniden değerleme oranı
sınırı getirilmiştir.
Gider Paylaşımı
Kiracı mı, Ev Sahibi mi Öder?
Bu konuda tek cümlelik bir kural yoktur. Yönetimin kime başvurabileceği ile kiracı ve ev sahibinin kendi arasındaki gider paylaşımı birbirinden farklı değerlendirilmelidir.
| Gider Türü | Genel Yaklaşım | Önemli Not |
|---|---|---|
| Ortak Gider / Aidat | Yönetim açısından KMK'daki temel yükümlülük kat malikine aittir. | Bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi de KMK 22 kapsamında belirli sınırlarla sorumlu olabilir. |
| Isıtma, Aydınlatma, Su Gibi Kullanım Giderleri | Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede veya yerel âdette aksi yoksa kiracıya aittir. | TBK Madde 341 |
| Olağan Temizlik ve Bakım | Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kural olarak kiracıya aittir. | TBK Madde 317 |
| Büyük Onarım / Yapısal Yenileme | Giderin niteliğine, yönetim planına, kurul kararına ve kira sözleşmesine göre değerlendirme yapılmalıdır. | Çatı, ana tesisat, büyük demirbaş gibi kalemlerde ayrıca inceleme gerekir. |
Önemli:
Yönetimin kat malikinden tahsil
hakkı ile kira sözleşmesinde
giderin nihai olarak kiracıya
veya kiraya verene ait olması
aynı konu değildir. Özellikle
yüksek tutarlı onarım ve
yenilemelerde kira sözleşmesi,
yönetim planı ve kararın
niteliği birlikte
değerlendirilmelidir.
Rehber 03 • Yönetici
Yöneticinin Görevleri ve Sorumlulukları
Profesyonel yönetim yalnızca aidat toplamaktan ibaret değildir. Teknik, mali, idari ve belge yönetimi süreçlerinin birlikte yürütülmesi gerekir.
KMK Madde 34, 35 ve 41
Profesyonel Site Yönetimi
Yönetici Atamak Zorunlu mu?
Anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunması halinde yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır.
- Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
- Ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almak
- Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek ve borçları ödemek
- Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere karşı gerekli takip işlemlerini yürütmek
- Yönetim paraları için bankada yönetici sıfatı belirtilen hesap açmak
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
- Asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrollerinin ilgili düzenlemelere uygun yaptırılmasını sağlamak
Yönetim Denetlenebilir
Kat malikleri kurulu yöneticinin faaliyetlerini sürekli olarak denetleyebilir. Yönetim planında farklı bir zaman belirlenmemişse hesapların her üç ayda bir denetlenmesi öngörülmektedir.
Yönetimin Temel Belgesi
Yönetim Planı Neden Önemlidir?
Yönetim planı yalnızca eski dosyalar arasında duran bir belge değildir. Binanın veya sitenin yönetim sisteminin temel kurallarını belirler.
01
Yönetim Biçimi
Yönetici, denetim, kullanım ve yönetim süreçlerine ilişkin temel kuralları belirleyebilir.
02
Bağlayıcılık
Yönetim planı tüm kat maliklerini ve kanunda belirtilen halefleri bağlayan sözleşme niteliğinde bir belgedir.
03
Değişiklik
Yönetim planının değiştirilmesi için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.
Yönetim Evrakları
Sık Kullanılan Yönetim Belgeleri
Profesyonel yönetimde toplantıların ve kararların yalnızca alınması değil, doğru şekilde belgelenmesi ve arşivlenmesi de önemlidir.
Toplantı Çağrısı
Toplantı günü, yeri, saati, gündem maddeleri ve gerektiğinde ikinci toplantı bilgilerinin açıkça yer aldığı çağrı belgesi.
Bilgi Talep Edin →Karar Tutanağı
Genel kurulda görüşülen gündem ve alınan kararların düzenli şekilde kaydedilebilmesi için kullanılan yönetim belgesi.
Bilgi Talep Edin →İşletme Projesi
Yıllık tahmini gelir, gider, kat maliklerine düşecek gider payları ve avans tutarlarının gösterildiği yönetim bütçesi.
Bilgi Talep Edin →Vekâlet Belgesi
Kat malikinin toplantıda oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanması halinde temsil ilişkisinin belgelenmesi için hazırlanır.
Bilgi Talep Edin →Gelir-Gider Raporu
Yönetim döneminde yapılan tahsilat ve ödemelerin anlaşılır ve düzenli biçimde kat maliklerine sunulmasını sağlar.
Mali Yönetimi İnceleyin →Bakım Takip Planı
Asansör, jeneratör, hidrofor ve diğer ortak teknik sistemlerin bakım tarihlerinin düzenli takip edilmesine yardımcı olur.
Teknik Hizmetleri İnceleyin →
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman ve Site Yönetiminde Merak Edilenler
8 daireli bir binada yönetici zorunlu mudur?
Evet. KMK Madde 34'e
göre anagayrimenkulün
sekiz veya daha fazla
bağımsız bölümü bulunması
halinde yönetici atanması
zorunludur.
Zemin katta oturan kişi asansör giderini ödemek zorunda mı?
KMK Madde 20, kat
maliklerinin ortak yer
veya tesislerden
yararlanma ihtiyacı
olmadığını ileri sürerek
ortak gider payını
ödemekten kaçınamayacağını
düzenler. Bununla birlikte
yönetim planındaki özel
hükümler ayrıca
incelenmelidir.
Yönetici seçiminde hangi çoğunluk gerekir?
Yönetici, kat maliklerinin
hem sayı hem de arsa payı
bakımından çoğunluğuyla
atanır.
Yönetim planını değiştirmek için kaç oy gerekir?
KMK Madde 28 uyarınca
yönetim planının
değiştirilmesi için
kural olarak bütün kat
maliklerinin beşte
dördünün oyu gerekir.
Aidat borcunda gecikme tazminatı uygulanabilir mi?
KMK Madde 20'de gider
veya avans payının
tamamını ödemeyen kat
malikinin geciktiği
günler için aylık %5
hesabıyla gecikme
tazminatı ödemesi
öngörülmektedir.
Genel kurul kararına itiraz edilebilir mi?
KMK Madde 33'te kurul
kararlarına karşı sulh
hukuk mahkemesinde iptal
davası açılması için
toplantıya katılım ve
kararın öğrenilme
durumuna göre farklı
süreler düzenlenmiştir.
Somut olayda sürelerin
kaçırılmaması için
hukuki destek alınması
önemlidir.
Profesyonel yönetim şirketine yönetim verilebilir mi?
Kat malikleri,
Kanun ve yönetim planı
çerçevesinde gerekli
kararları alarak yönetim
süreçlerini profesyonel
bir yönetici veya yönetim
hizmeti sağlayıcısıyla
yürütebilir.
Mevzuat Kaynakları: Bu rehber hazırlanırken 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 2026 yılında yayımlanan değişiklikler esas alınmıştır. Mevzuat zaman içinde değişebileceğinden resmi işlemler öncesinde güncel metnin kontrol edilmesi önerilir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu →
Profesyonel Yönetim
Yönetim Süreçlerini Profesyonellere Bırakın
Genel kurul, bütçe, aidat takibi, teknik bakım ve günlük yönetim süreçlerinde sitenizin ihtiyaçlarına uygun bir yönetim modeli oluşturalım.